Размещение проходит в сложных рыночных условиях при ключевой ставке ЦБ 16,5%, но компания предлагает инвесторам редкое сочетание монопольного положения, устойчивого бизнеса и привлекательной оценки.

Параметры размещения

• Ценовой диапазон: 1650–1750 рублей за акцию

• Оценка до IPO: 267–283 млрд рублей (без учета привлекаемых средств)

• Минимальный объем: не менее 20 млрд рублей для рыночных инвесторов

• Якорные инвесторы: более 10 млрд рублей (АО «Астра УА», АО ВИМ Инвестиции, АО УК «Ингосстрах-Инвестиции»)

График размещения

• Сбор заявок: 14 ноября (10:00 МСК) — 19 ноября 2025 (12:00 МСК)

• Начало торгов: 20 ноября 2025

• Тикер: DOMRF, ISIN RU000A0ZZFU5

Структура

• Только новые акции: допэмиссия до 28,55 млн акций, государство не продает существующий пакет

• Формат: cash-in — все средства пойдут на развитие бизнеса

• При объёме 20 млрд будет размещено 11,4–12,1 млн акций (7,8–8,2% размытие существующих акционеров)

• Программа мотивации: 2,3 млн акций для топ-менеджмента (не входят в free-float)

Защитные механизмы

• Стабилизация: ~2 млрд рублей (10% объема) на 30 дней после начала торгов

• Локап: 180 дней

О компании

ДОМ.РФ — государственный институт развития жилищного рынка с 30-летней историей (ранее АИЖК), входящий в топ-10 финансовых институтов России по чистой прибыли. Уникальность заключается в экосистеме, которая охватывает весь жилищный цикл, и абсолютно рыночной бизнес-модели без бюджетных дотаций.

Бизнес-модель

Банковский сегмент (60% операционного дохода):

• Топ-3 по проектному финансированию застройщиков

• Топ-4 по ипотечному кредитованию

• Снижение зависимости от процентной маржи за счет роста комиссионных

Небанковский сегмент (40% дохода):

• Секьюритизация (15% дохода) — монополия с долей 99% рынка, портфель 1,8 трлн рублей

• Арендное жилье (11% дохода) — 22,8 тыс. квартир с заполняемостью 99%

• Вовлечение федеральных земель (11% дохода) — 620 га передано в 2024 году

Финансовые результаты 9 месяцев 2025

• Чистая прибыль: 62,3 млрд рублей (+7% г/г)

• Активы: 5,8 трлн рублей (+4% с начала года)

• Капитал: 416 млрд рублей (+10% с начала года)

• ROE: 21% (+2,3 п.п. год к году)

• NIM: 3,7% (+0,5 п.п. год к году)

• CIR: 25,4% — один из лучших в секторе

Оценка и мультипликаторы

При базовом объёме размещения 20 млрд рублей.

Сравнение со Сбербанком (при цене 297 рублей):

ДОМ.РФ размещается с дисконтом 18,8% по P/B к Сбербанку при разнице в ROE всего 2,7 п.п.

Дивидендная политика

• Payout: 50% от чистой прибыли

• Прогноз выплат по итогам 2025 года: ~42,5 млрд рублей

• Доходность: 14,2% при средней цене размещения — одна из самых высоких на рынке

• История: 15 лет непрерывных выплат со средним payout 45%

Ключевые триггеры для роста

1. Снижение ключевой ставки ЦБ

2. Восстановление объемов ипотечного рынка

3. Выплата первых дивидендов в 2026 году

4. Улучшение общей конъюнктуры фондового рынка

Риски

1. Исторические темпы роста вряд ли воспроизводимы. В 2020–2024 гг. активы компании увеличились в 5 раз при среднегодовом темпе около 43%, что стало следствием аномального бума на ипотечном рынке. На фоне повышенной ключевой ставки в 2025 году выдача ипотеки уже сократилась на 44,4% поэтому на горизонте 2025–2030 гг. закладываем более умеренный рост активов на уровне 13–14% в год.

2. Потенциал дальнейшего роста рентабельности капитала ограничен. Текущий уровень ROE около 21% уже близок к верхней границе для действующей бизнес‑модели.

3. Прибыль и дивиденды остаются волатильными и плохо прогнозируемыми. Квартальная прибыль сильно зависит от объемов резервирования, переоценки активов и динамики процентных ставок, что затрудняет оценку итоговой прибыли года и дивидендных выплат.

4. Арендный сегмент создает лишь незначимый вклад в доходность. Рентабельность активов (ROA) в этом направлении держится на уровне всего 2,0–2,7%, что выглядит скромно на фоне остального бизнеса.

Комментарий: IPO ДОМ.РФ — взвешенный оптимизм с оговорками

Смотрим на предстоящее размещение «Дом.РФ» умеренно позитивно. Компания действительно предлагает инвесторам интересный дисконт по сравнению со Сбербанком — P/B 0,69x против 0,82x при сопоставимом ROE (21% vs 23,7%), а дивидендная доходность выше на 1,2 процентных пункта. Однако этот дисконт имеет вполне рациональное объяснение.

Обоснование премии за риск

Во-первых, речь идет о премии за специфику бизнеса. ДОМ.РФ» — это не классический универсальный банк, а специализированный институт развития с высокой зависимостью от ипотечного рынка и государственных программ. Монопольное положение в секьюритизации (99% рынка) компенсируется концентрацией рисков в одном сегменте, а арендный бизнес и вовлечение федеральных земель генерируют всего 2-3% ROA, фактически являясь социальными проектами с символической маржой.

Во-вторых, Сбербанк — это уверенный и проверенный временем эмитент с историей публичных торгов, которого хорошо знают как розничные, так и институциональные инвесторы. ДОМ.РФ, несмотря на 30 лет работы, выходит на биржу впервые, и у инвесторов нет торговой истории для оценки волатильности и ликвидности бумаги. Премия за новизну размещения и отсутствие track record на публичном рынке — естественная составляющая дисконта.

Размещение объемом минимум 20 млрд рублей (с учетом якорных инвесторов свыше 10 млрд) вымывает существенную ликвидность с рынка в крайне сложное время. Если к якорным инвесторам — АО «Астра УА», АО ВИМ Инвестиции, АО УК «Ингосстрах-Инвестиции» и другим — вопросов нет, то розничный спрос вызывает опасения.

Розница за последнее время «наелась» провальными IPO и SPO. В целом конъюнктура рынка остается крайне сложной: с начала 2025 года индекс Мосбиржи теряет около 13%, а ключевая ставка ЦБ на уровне 16,5% продолжает давить на аппетит к риску.

Нельзя игнорировать и фундаментальные вызовы. Исторические темпы роста активов (в 5 раз за 2020–2024) вряд ли повторятся: в 2025 году ипотечный рынок сжался на 44%, и даже оптимистичные прогнозы закладывают рост всего 13–14% годовых на горизонте 2025–2030. ROE на уровне 21% уже близок к потолку для текущей бизнес-модели, что ограничивает потенциал дальнейшего роста рентабельности. Квартальная волатильность прибыли и расхождения между заявлениями менеджмента и отчетностью также добавляют неопределенности.

IPO ДОМ.РФ — это история для долгосрочных консервативных инвесторов, готовых получать дивидендный поток 14% годовых и рассчитывающих на восстановление ипотечного рынка при снижении ключевой ставки до 12–13% к 2026–2027 годам. Размещение с дисконтом к справедливой оценке 350–400 млрд рублей (целевая цена 1990–2275 рублей) создает потенциал роста 17–34% при улучшении конъюнктуры, но рассчитывать на быстрое переоценку в текущих рыночных условиях не стоит.

Информация аналитическая и не является инвестиционной рекомендацией, в том числе индивидуальной

За нашими идеями также удобно следить в разделе Витрина мобильного приложения КИТ Инвестиции.